Ο ακμάζων τουριστικός τομέας της Ελλάδας όλο το χρόνο συνεχίζει να κάνει την αγορά ακινήτων της μια δημοφιλή επιλογή για επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν προς ενοικίαση. Ωστόσο, οι πρόσφατες κανονιστικές αλλαγές, οι αυστηρότερες απαιτήσεις συμμόρφωσης και οι νέοι φόροι αναδιαμορφώνουν το τοπίο, ιδιαίτερα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για να πλοηγηθείτε σε αυτές τις αλλαγές και να αξιοποιήσετε ευκαιρίες, είναι απαραίτητη η κατανόηση των νέων κανόνων. Ακολουθούν ορισμένα βασικά στοιχεία για όποιον αναζητά επενδύσεις αγοράς προς ενοικίαση στην Ελλάδα.
Νέοι Περιορισμοί στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στην Αθήνα
Από την 1η Ιανουαρίου 2025, η Ελλάδα έχει σταματήσει την έκδοση νέων αδειών για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις στο κέντρο της Αθήνας για ένα χρόνο. Αυτός ο περιορισμός ισχύει για γειτονιές όπου οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις υπερβαίνουν τα 5% του αποθέματος κατοικιών, στοχεύοντας τις ακόλουθες περιοχές της Αθήνας για το 2025:
- 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Κουκάκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη
- 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι
- 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ, Θησείο
Η απαγόρευση στοχεύει να αντιμετωπίσει τις ελλείψεις κατοικιών, να σταθεροποιήσει τις τιμές ενοικίασης για τους κατοίκους και να μειώσει την πίεση του υπερβολικού τουρισμού στις τοπικές υποδομές. Εάν εφαρμοστεί, το μορατόριουμ θα μπορούσε να επεκταθεί ή να επεκταθεί σε άλλους τομείς – επομένως η παραμονή ενημερωμένος είναι ζωτικής σημασίας για τους επενδυτές που αναζητούν επιλογές αγοράς προς εκμίσθωση.
Υψηλότερα πρότυπα για την ποιότητα και την ασφάλεια
Εκτός από τους νέους περιορισμούς, η Ελλάδα προσπαθεί να αυξήσει τα πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας για τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν στην προστασία των κατοίκων, στη βελτίωση των τουριστικών εμπειριών και στη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τους σύγχρονους κανονισμούς. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 οι ενοικιαστές υποχρεούνται να διαθέτουν τα ακόλουθα:
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης.
- Πιστοποίηση από αδειούχο ηλεκτρολόγο, μαζί με πυροσβεστήρες λειτουργίας, ανιχνευτές καπνού, ρελέ αποκοπής και ορατά σήματα διαφυγής.
- Ένα έγκυρο πιστοποιητικό ελέγχου παρασίτων, ένα εύκολα προσβάσιμο κιτ πρώτων βοηθειών και έναν εμφανιζόμενο οδηγό επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης.
- Επαρκές φυσικό φως, αερισμός και κλιματισμός στις κατοικίες τους.
Τα κτίρια που ανακαινίζονται, όπως πρώην αποθήκες ή βιομηχανικοί χώροι, μπορούν να συνεχίσουν να προσφέρονται βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, αλλά τα υπόγεια και τα ημιυπόγεια που δεν πληρούν τα νέα πρότυπα θα αφαιρεθούν από πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Expedia.
Φόροι και νέα τέλη για ενοίκια και ξενοδοχεία
Το εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα υπόκειται σε τυπικούς φορολογικούς συντελεστές:
- Έως 12.000€: 15%
- €12.001 έως €35.000: 35%
- Πάνω από 35.000 €: 45%
Διατίθεται έκπτωση απόσβεσης 5%, μειώνοντας ελαφρά τη συνολική φορολογική επιβάρυνση.
Εκτός από τους φόρους, η Ελλάδα έχει ένα Φόρος κλιματικής ανθεκτικότητας για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, με στόχο την αντιμετώπιση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων του τουρισμού και τη χρηματοδότηση βελτιώσεων υποδομών. Το τέλος εισήχθη το 2023 και τα τέλη πρόκειται να αυξηθούν σημαντικά έως το 2025:
Προηγούμενες τιμές (μέχρι το 2024): Μικρές βραχυχρόνιες ενοικιάσεις: 1,50 € ανά δωμάτιο/διανυκτέρευση στην υψηλή περίοδο (Μάρτιος–Οκτώβριος) και 0,50 € ανά δωμάτιο/διανυκτέρευση στη χαμηλή περίοδο (Νοέμβριος–Φεβρουάριος).
Τρέχουσες τιμές (από τον Ιανουάριο 2025): Μικρές βραχυχρόνιες ενοικιάσεις: 8,00 € ανά δωμάτιο/διανυκτέρευση στην υψηλή περίοδο (Απρίλιος–Οκτώβριος) και 2,00 € ανά δωμάτιο/νύχτα στη χαμηλή περίοδο (Νοέμβριος–Μάρτιος).
Οι μεγαλύτερες βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, οι βίλες και τα πολυτελή ξενοδοχεία αντιμετωπίζουν ακόμη υψηλότερα τέλη, αυξάνοντας σημαντικά το λειτουργικό κόστος. Αυτό τονίζει την ανάγκη για ισχυρό οικονομικό σχεδιασμό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Για τους φορείς εκμετάλλευσης που διαχειρίζονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, οι νέοι κανονισμοί που θεσπίστηκαν τον Ιανουάριο του 2024 επιβάλλουν πρόσθετους φόρους και τέλη, συμπεριλαμβανομένων:
- Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ): 13%
- Χρέωση μεταβατικού επισκέπτη: 0,5% τζίρου
Δυστυχώς, δεν υπάρχει τρόπος να γνωρίζουμε πώς θα εξελιχθούν τα επίπεδα φόρων και τα τέλη στο μέλλον, πράγμα που σημαίνει ότι οι επενδυτές πρέπει να έχουν ένα απόθεμα στους υπολογισμούς τους.
Εξερευνώντας Ευκαιρίες Πέρα από Απαγορευμένες Περιοχές
Ενώ το κέντρο της Αθήνας αντιμετωπίζει αυστηρότερους ελέγχους, πολλές περιοχές στην Ελλάδα παραμένουν ελπιδοφόρες για νέους επενδυτές. Η επέκταση της αναζήτησης σε ζώνες χωρίς περιορισμούς μπορεί να αποκαλύψει κερδοφόρες ευκαιρίες, με πιθανούς τομείς που πρέπει να εξεταστούν:
- Νότια Προάστια Αθηνών: Παράκτιες περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη είναι δημοφιλείς τόσο στους τουρίστες όσο και στους μακροχρόνιους ενοικιαστές, προσφέροντας πολυτελείς ανέσεις και ζήτηση όλο το χρόνο.
- Θεσσαλονίκη: Η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Ελλάδας διαθέτει μια αναπτυσσόμενη αγορά ενοικίων που υποστηρίζεται από πολιτιστικά αξιοθέατα και αστική ανάπλαση.
- Παράκτιες Περιφέρειες και Νησιά: Βασικές τουριστικές περιοχές συμπ. Τα νησιά των Κυκλάδων συνεχίζουν να αποφέρουν ισχυρές αποδόσεις, με σταθερή τουριστική ζήτηση και λιγότερους περιορισμούς σε σύγκριση με την κεντρική Αθήνα (προς το παρόν).
Μακροχρόνιες ενοικιάσεις: Μια σταθερή εναλλακτική
Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις μπορούν να προσφέρουν μια απλούστερη, πιο σταθερή επιλογή από τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, η οποία είναι επίσης πιο εναρμονισμένη με το εξελισσόμενο ρυθμιστικό περιβάλλον της Ελλάδας. Αν και γενικά δεν είναι τόσο προσοδοφόρα, τα πρόσφατα ανακαινισμένα ακίνητα μπορούν να έχουν καλό εισόδημα από ενοίκια, π.χ. σε βαριές περιοχές εκπατρισμένων, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αθήνας. Μερικά βασικά ζητήματα που πρέπει να έχετε κατά νου σχετικά με τη μακροπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων είναι:
- Συμφωνίες μίσθωσης: Απαιτείται από το νόμο ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τριών ετών, προσφέροντας σταθερότητα (αλλά και μείωση ευελιξίας) για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες.
- Αναπροσαρμογές ενοικίου: Οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές μπορούν να διαπραγματεύονται ετήσιες αυξήσεις, που συχνά συνδέονται με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.
- Προστασία ενοικιαστών: Οι εξώσεις απαιτούν δικαστική απόφαση και οι ιδιοκτήτες είναι υπεύθυνοι για τη σημαντική συντήρηση, δημιουργώντας ένα καλά ρυθμισμένο πλαίσιο ενοικίασης.
Το εισόδημα από μακροχρόνιες ενοικιάσεις φορολογείται με τους ίδιους συντελεστές με τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, αλλά αποφεύγει πρόσθετες χρεώσεις όπως ο φόρος ανθεκτικότητας στο κλίμα, απλοποιώντας την οικονομική διαχείριση.
Συμπέρασμα: Προσαρμογή στη Μεταβαλλόμενη Αγορά της Ελλάδας
Η αγορά αγοραπωλησιών στην Ελλάδα συνεχίζει να προσφέρει ελκυστικές ευκαιρίες, αλλά οι εξελισσόμενοι κανονισμοί απαιτούν προσαρμοστικότητα. Από τον νέο Φόρο Κλιματικής Ανθεκτικότητας έως τους περιορισμούς αδειοδότησης στο κέντρο της Αθήνας, οι επενδυτές πρέπει να παραμείνουν ενήμεροι και να σχεδιάσουν στρατηγικά για την πλοήγηση σε αυτές τις αλλαγές.
Είτε εστιάζει σε υψηλής ποιότητας βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις σε ζώνες χωρίς περιορισμούς είτε διερευνώντας τη σταθερότητα των μακροχρόνιων μισθώσεων, η δυναμική αγορά ακινήτων της Ελλάδας μπορεί να προσφέρει ακόμα καλές δυνατότητες απόδοσης.
